Analyse & Strategie: Branchen

Eine eigene Immobilie? Ein breit diversifizierter offener Immobilienfonds? Oder doch lieber ausgewählte Immobilienaktien? Sparer, die ihr Geld in Betongold anlegen wollen, haben derzeit die Qual der Wahl. Zwar empfehlen Bankberater und Vermögensverwalter den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Doch viele Objekte sind schon zu teuer oder befinden sich in schlechten Lagen. Eine Immobilie kann so leicht zum Verlustgeschäft werden.

Offene Immobilienfonds, die hauptsächlich in Büro- und Gewerbeimmobilien in Metropolen investiert sind, scheinen auf den ersten Blick weniger riskant zu sein als eine Einzel-Immobilie. Denn das Portfolio ist breit gestreut. Die meisten Fonds haben in den letzten Jahren eine Rendite von mehr als drei Prozent abgeworfen. Aber die Schließung und Abwicklung mehrerer Fonds hat den Ruf der gesamten Produktklasse ramponiert. Das Bundesfinanzministerium will nun gar den offenen Immobilienfonds den letzten Gnadenstoß geben und keine neuen Fondsprodukte mehr zulassen.

"Preiswerter und bequemer als eine Einzelimmobilie"
So bleibt als letzte Alternative nur noch die Anlage in Immobilienaktien. "Eine Immobilien-Aktie ist vielfach preiswerter und macht weniger Arbeit als eine Einzelimmobilie", meint Stavros Efremidis, Chef der börsennotierten KWG Kommunale Wohnen.

Tatsächlich sind zuletzt vor allem Titel von börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften gut gelaufen. Auf Drei-Jahres-Sicht haben die Titel von TAG Immobilien gut 180 Prozent zugelegt, die Aktien der Deutschen Wohnen kletterten um 140 Prozent nach oben. Bei Patrizia Immobilien betrug das Plus 66 Prozent, bei Gagfah immerhin noch 48 Prozent.

Kräftige Kursgewinne im ersten Halbjahr
Im ersten Halbjahr gehörten die Wohnimmobilientitel sogar zu den absoluten Outperformern im MDax und SDax. Der Kurs von Gagfah beispielsweise hat sich nahezu verdoppelt. Die Aktien der Deutschen Wohnen gewannen rund 40 Prozent. Auch andere Immobilienpapiere stiegen überdurchschnittlich stark.

"Die Anleger flüchten in reale Assets auf der Suche nach sicheren und inflationsgeschützten Anlagen", meint Frank Neumann, Immobilien-Analyst beim Bankhaus Lampe. Bevorzugt würden Bestandshalter von Wohnungen, weil diese stabile Cash Flows erwirtschaften.

Deutlicher Preisanstieg für deutsche Wohnimmobilien
Seit dem vergangenen Jahr haben die Preise für Häuser und Wohnungen hierzulande stark angezogen. Laut der Bundesbank verteuerten sich 2011 die Wohnimmobilien in Deutschland um 5,5 Prozent. 2010 hatte der Anstieg nur bei 2,5 Prozent gelegen.

Der Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten ziehe an, die Preise steigen, und das Interesse an Wohnungsprivatisierungen bleibe hoch, freut sich KWG-Chef Efremidis. Bei der Neuvermietung seien die Preise schon um zehn Prozent durchschnittlich gestiegen. "Die Wohnungen werden deutlich teurer verkauft." Und auch die Mietpreissteigerungen lägen inzwischen bei stattlichen drei bis vier Prozent.

FFO verdrängt NAV
Auch die gute Entwicklung des FFO (Funds from Operations) bei mehreren Immobilienfirmen wird honoriert. Nach Angaben des Bankhauses Lampe dürften in diesem Jahr Patrizia und TAG Immobilien ihre FFO auf 5,6 Prozent nahezu verdoppeln im Vergleich zu 2011.

Viele Immobilientitel notieren schon fast wieder auf ihrem Net Asset Value (NAV), das heißt dem Buchwert der Immobilien abzüglich der Schulden. Sie werden nur noch mit geringen Abschlägen gehandelt. Nur der Aktienkurs der Deutschen Wohnen liegt aktuell oberhalb seines NAV von 12 Euro (Ende des ersten Quartals).

 

Kaum noch Luft nach oben
Die Luft nach oben ist für Wohnimmobilien-Aktien denn auch dünner geworden. Analyst Neumann vom Bankhaus Lampe rechnet im zweiten Halbjahr hier nicht mehr mit all zu spektakulären Kurssprüngen. Der Markt dürfte sich nun etwas konsolidieren, bevor es wieder ein Stück nach oben geht, glaubt Neumann. Kursgewinne von 20 Prozent hält er aber für ausgeschlossen. Mehr Kurspotenzial traut Neumann kurzfristig den Gewerbeimmobilien-Titeln wie DIC Asset und Alstria zu.

Stavros Efremidis von der KWG Kommunale Wohnen dagegen bleibt optimistisch für Wohnimmobilien-Aktien und erwartet einen anhaltenden positiven Aufwärtstrend. Der Wohnimmobilienmarkt werde weiter an Attraktivität gewinnen, prophezeit er. Viele Investoren schichten von Gewerbe- in Wohnimmobilien um. Darüber hinaus würden verstärkt Versicherer nach wertstabilen und renditestarken Immobilien Ausschau halten.

Risiko Verschuldung?
Die hohe Verschuldung vieler Immobiliengesellschaften sieht Efremidis nicht als Problem. Der Verschuldungsgrad von 65 Prozent nähere sich einem gesunden Niveau an. Optimal sei ein Loan to Value (LTV), das Verhältnis der Kredite zum Marktwert, von 55 bis 60 Prozent. Viele Firmen hätten sich in der Krise langfristig refinanziert und seien nun gut gerüstet.

Vor fünf Jahren lag der Verschuldungsgrad noch bei 90 Prozent. Das wurde einigen Immobilienfirmen zum Verhängnis. Es kam zu einer Konsolidierung im Markt.

2007: Der Absturz der Immobilienaktien
An der Börse platzte damals die Immobilienaktien-Blase. Die Kurse rauschten nach unten. Auf Fünfjahres-Sicht sieht die Bilanz der Immobilienaktien denn auch gar nicht so rosig aus wie in den letzten drei Jahren. Der Kurs der Deutschen Wohnen hat sich seit 2007 halbiert. Die Papiere von Gagfah purzelten um 70 Prozent nach unten. Noch schlimmer erwischte es die Aktien von Patrizia. Sie brachen in den letzten fünf Jahren um 80 Prozent ein.

Damals "gab es Übertreibungen", räumt Immobilienmanager Efremidis ein. Die hohe Refinanzierung und fallende Immobilienpreise hätten dann zu einem rasanten Vertrauensverlust geführt. Inzwischen aber, so der griechischstämmige Deutsche, habe sich der Markt stabilisiert. Man achte jetzt auf mehr Qualität und solide Finanzierung. "Das, was wir erlebt haben, werden wir nicht mehr erleben", ist der KWG-Chef überzeugt.